미래에셋자산운용이 서울국제금융센터(IFC)를 인수한다.

이번 딜은 금융 중심가 여의도의 핵심 자산이 국유화된다는 점에서 의미가 크다. IFC는 미국 다국적 종합금융회사인 AIG가 2003년 서울시와 양해각서를 체결하고 2005년 여의도 15만3,160평 토지를 1999년 임대, 이후 서울시로 기부채납 하는 조건으로 건립됐다. 당시 1조8,000억원이 투자된 것으로 알려졌다. 이후 캐나다 대체자산 운용사 브룩필드가 2016년 2조5,500억원을 들여 IFC를 매입했다. 미래에셋이 IFC를 인수하게 되면 금융중심가인 여의도 알짜배기 건물 주인이 처음으로 국내 기업으로 바뀌게 된다. 

항간에는 매매가 4조1,000억원이 너무 높은 것 아니냐는 우려의 목소리도 있다. 하지만 최근 5년간 서울시 주요 오피스 가격이 2배 이상 상승한 것과 비교하면 오히려 싸게 매입했다는 것이 업계의 평가다. 또한 IFC의 평균 평당 매매가는 2,700만원 수준으로 최근 거래가 완료된 역삼 멀티캠퍼스, 도심에 소재한 SK서린빌딩 평당 매매가 4,000만원 대비 낮은 수준이다. IFC와 같은 시기 거래 협상 중인 신한금융투자 빌딩도 평당 3,000만원 이상인 것으로 알려졌다. 

더욱 중요한 것은 향후 가격 상승에 대한 기대감이다. 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL코리아의 ‘2022년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향 보고서’에 따르면 서울 A급 오피스는 3대 업무 권역 모두에서 활발한 임차 수요를 보이며 5.5%의 낮은 공실률을 기록했다. 특히 IFC가 있는 여의도 권역은 전 분기 대비 약 5.3% 하락한 7.3%로 2020년 파크원 공급 이후 증가한 공실률이 금융 외에도 IT·패션·제조 등 다양한 산업군의 임차 수요를 통해 빠른 속도로 해소되고 있다. 아울러 여의도 권역의 실질임대료도 전년 대비 11.3% 상승하며 높은 임차 수요를 보이고 있다. 상업부동산 전문가들은 위드 코로나와 물가 상승에 따른 오피스 부동산 가격 상승을 고려하면 지금이 가장 적정한 매입 시기라고 입을 모은다. 

미래에셋은 브룩필드가 수천억원의 세금을 해외가 아닌 국내에서 납부할 수 있도록 딜 구조를 짠 것으로도 알려졌다. 오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰은 각각 페이퍼 컴퍼니인 SPC로 구성돼 있고 이를 싱가포르의 모회사가 소유하고 있는 구조다. 미래에셋은 이번 입찰에 참여한 여러 경쟁사와 다르게 처음부터 싱가포르의 모회사의 지분을 매입하는 것이 아닌 국내 SPC 5개 지분을 인수하는 조건을 달고 협상을 진행했다는 후문이다. 
싱가포르 모회사의 지분을 매수할 경우 싱가포르에 세금을 내야 되지만 국내 SPC 지분을 인수할 경우 브룩필드는 국내에서 세금을 내게 된다. 브룩필드가 내는 세금은 약 5,000억원이 수준으로 예상된다. 법인세법 98조 ‘외국법인에 대한 원천징수 또는 징수의 특례’에 따르면 양도가액 10%에 대한 세금을 납부하게 돼 있다. 지방세를 포함하면 총 11%로 매각가인 4조1,000억원에 단순 적용해도 4,510억원의 세금이 발생된다. 이 외에도 추가로 발생되는 제반 비용과 세금을 감안하면 실질적으로 브룩필드의 매각차익은 1조원을 약간 하회할 것으로 추측된다.  

해외자산 국유화는 장기적인 관점에서 건물의 임대료 등으로 외국 자본에게 빠져 나갈 자금 유출의 고리를 끊는 효과도 있다. 지난 10년이 넘는 기간 동안 IFC에서 발생한 임대료는 5,000억원 이상으로 추산된다. 미래에셋자산운용은 우수한 부동산투자 트랙 레코드와 자금·투자자 모집 능력을 바탕으로 최종 입찰 과정에서 IFC 매입가를 최대한 낮춰 실수익률(CAP RATE)을 4% 대까지 높였다. 상업용 부동산 서비스기업 교보리얼코에 따르면 서울시 전체 실수익률은 3.9%, 여의도는 3.7%로 IFC는 투자 매력이 상대적으로 높아 투자자 수요가 몰릴 것으로 예상되고 있다.